对于第一次买房或换房的人来说，由于第一次接触到这样的流程，经验不足，决策和购买的时候需要避开诸多陷阱。其实，置业新手和置业高手买房的区别，往往就在于对细节的把握。在买房、换房过程中，新手和高手的认知差别也许就在毫厘之间。第一点，谁说购买不满五年的房子的税额一定高到让人望而却步?在实际操作的过程中，房本满5年且是唯一房产的房子最抢手，大家买二手房，势必优先找“满五唯一”(房本满5年且是唯一房产)的房子。但有时候房子还差几个月年限才满5年，很多房主也会提前把房源挂出来。一些好说话的卖家会愿意配合买家等几个月到房子满5年的时候再过户。大家在优先找“满五唯一”的房子的同时，也要多留意询问中介，有没有这种马上就满5年且唯一的房子。考虑房本满两年的房子时同理。

第二点，想办法让业主帮你分摊二手房税费。在缴纳税费方面，“满五不唯一”(房本满5年但不是唯一房产)、满两年和不满两年的房子，相对“满五唯一”的房子的优势会小一点，因为要交的税更多。在中国的房地产交易中，税费大多数被转嫁到买方那里。但遇到交税比较多的房子，买房者可以和业主谈判，让业主承担一部分税费。当房子成本太高，能承担得起的买家不多时，买家有筹码与业主谈判。最终业主也许会愿意主动承担一部分税费，或在不承担税费的同时愿意将房价调低，从而平衡买家交税的成本。

第三点，二手房的首付经过精确计算后才能得出。和买新房截然不同，买二手房的时候认为看首套、二套资格就能决定首付是一个非常大的误解。如果买房者不进人实际操作阶段——与中介洽谈阶段，只用计算器计算首付，很有可能计算错误，从而给投资带来影响。买二手房需要支付的首付涉及税费和其他支出，买房者实际要准备的费用通常会比规定的最低首付要多。二手房的首付由净首付、税费和其他费用组成。净首付是总房款减去银行贷款金额，默认按最多可贷款金额计算，无法简单地按照首套还是二套成数计算。税费一般包括个税、契税、增值税及附加等。其他费用一般包括居间服务费、保障服务费等。

第四点，活用公积金。公积金不仅贷款利率远低于商业贷款，而且放款速度快，在某些时候，使用公积金贷款的买家，买满两年的房子比“满五唯一”的房子更有优势。“满五唯一”的房子经常遭到抢购，价格自然居高不下。如果买房者选择公积金贷款，而不是商业贷款，购买某些“满二”(房本满两年)的房子不需要交个税，那么竞争买这套房子的人就会再少一些。第五点，用对装修策略，二手房卖房报价轻松上涨。由于原来的房主已经居住了一段时间，二手房的内饰、装修、维护程度是区别同样户型和朝向的房子的唯一条件。有些业主为了卖更高的价格，先找个粉刷工，把墙面用油漆全部刷一遍，再找个保洁阿姨打扫一遍全屋的卫生，再去宜家买些挂画和摆设类的物件，总共可能也就花了几千元，但是可以帮业主多卖出几万元。

如果你打算卖房的时候，也可以用上述办法变相增强房子的溢价能力。如果再多做一点投入，比如根据市场需求把开间隔成一居室，给不足10平方米的书房换一套家具、配上单人床或1.5米的小床，则直接提升了房子的定位——原本的开间现在变成正规一居室，原本配书房的一居室现在变成两居室，有孩子的客户也成了你的目标买家。这样的做法无疑有助于提升竞争力和提高房价，投人5万元，也许能在房价上找回10万元。最后一点，看房不仅要看样板间，也要看毛坯房。买房就像相亲，样板间都是“美图秀秀”后的效果。仔细回忆一下，你有没有发现样板间的卧室里一般都没有衣柜?那是因为放了衣柜之后，房子的空间就会显得局促，降低买房者的好感，但实际生活中卧室里放衣柜是标准配置。此外，放在样板间的床往往较小，这些都是吸引买房者上钩的诱因。

样板间的很多配置往往与买房者在交房时看到的不一样，但大部分新手都忽略了样板间上贴的“此处并非交房标准”的标时机与准备。只有看毛坯房才能了解真正交房时的样子，大家千万不要被样板间迷惑。买房高手会直接看毛坯房，而且分不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好。有些大品牌开发商的置业顾问会直接带顾客看样板间和毛坯房，因为他们对自己的房子充满自信。综上所述，第一次买房、换房时，务必谨慎。