改革开放以来，随着房地产业的市场化程度逐渐加深，房地产业发展迅速。我国房地产业增加值从1978年的79.9亿元发展到209年的6.96万亿元。剔除通货膨胀因素后，2019年的房地产业增加值比1978年增长了49倍。房地产业在经济中的比重从1978年的2.2%上升到2019年的7.0%。我国居民的住房情况持续得到改善，国家统计局数据显示，到2018年，我国城镇人均住房建筑面积达到39平方米，农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米。

1978―1998年是房地产业市场化试点阶段，房地产业表现出极大的发展潜力。1998―2008年是住房全面市场化以来房地产业高速发展时期，长期被抑制的居住需求的释放带动了房地产业高速发展，同时也推动了城镇化的进程。2008年以来，随着居住需求释放的完成以及经济发展带来的对居住质量的要求，房地产业进人由住房数量向居住质量转变的阶段，房地产业呈现波动式发展。

1978-1997年：我国房地产业市场化的试点阶段1978年改革开放标志着我国经济由计划经济体制向市场经济体制转轨，市场的活力刺激了经济发展，特别是第三产业的高速发展。随着经济发展和工业化进程的加深，人口流向城镇的速度在加快。1978年以来，城镇人口比例再次出现明显的上升趋势，从1978年的17.9%上升到1996年的30%。在经济市场化转型的背景下，房地产业也开始了市场化转型的尝试。1984年，《国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中提出建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发，以及推行住房商品化。1984年起，房地产业开始了高速发展，房地产业增加值占经济的比重逐年增加。

1998-2008年：我国房地产业的持续快速发展阶段1998年，我国结束了单位福利分房的住房制度，住房全面市场化直接刺激了房地产业的发展。同时，第三产业的高速发展以及城镇化的加速推进也为房地产业发展提供了支撑。1998-2008年，第三产业在经济中的比重从37%上升到42%，城镇人口的比例从33%上升到47%。这一时期，房地产业名义增加值从1998年的0.37万亿元上升到2008年的1.47万亿元，上升了约4倍；房地产业在经济中的比重从4%上升到5%左右。

商品住房销售面积从1999年的1.2亿平方米上升到2008年的5.9亿平方米，销售额从1999年的2000亿元上升到2008年的2.1万亿元。住房销售面积和销售额长时间保持在20%左右的增速。房地产投资也保持高速增长，从1999年的4000亿元上涨到2008年的3.1万亿元，同比增幅长时间保持在20%~40%。住房新开工面积从1999年的1.8亿平方米上升到8亿平方米，同比增幅长期保持在20%以上。而房地产市场的需求侧也保持着活力。这段时期的商品房待售面积从2000年的1.1亿平方米上升到1.8亿平方米，年增长率仅为6%。新增住房能够被迅速消化。相对于同时期10%左右的经济增长速度，房地产市场经历了高速发展时期，增速超过同时期GDP增速一倍以上。

2009-2019年：波动式发展阶段这一阶段，房地产市场继续保持较高的发展速度，市场量价增速表现出明显的波峰和波谷。在波峰时期，房地产市场迅速发展，增幅远远超过宏观经济的增速；而在波谷时期，房地产市场出现了短时间的衰退情况，量价都出现增长率小于零的现象。这是在这一阶段出现的新情况。三次销量增速波谷分别为2009年1月、2011年11月和2015年2月。商品住房销售面积和销售额的同比跌幅都达到或者接近20%。70城新建住房价格也分别在2009年2月、2012年5一6月和2015年3一4月达到波谷，其中2015年3-4月的价格下跌幅度超过5%。

销量的三次波峰时期分别为2010年1月、2013年3月和2016年5月，其销售面积同比增幅都在40%以上，销售额最高时涨幅超过80%。70城新建住房价格也分别在2010年4月、2013年12月、2016年11一12月和2019年4月达到波峰，其中2010年4月涨幅超过15%。从历次量价波动看，销量都领先于价格先行变动，平均看，在销量达到波谷时，价格会在3个月后达到波谷；在销量达到波峰时，价格会在5.83个月后达到波峰。